李蓓先生：各大房企的盈利模式已经重构。在一个看似严冬的行业里，龙头企业却在暗中盈利。
炒股的时候，看看金麒麟的分析师报告。本报告权威、专业、及时、全面，帮助您把握潜在的专题机会。 11月28日，2025分析师大会上，半夏投资创始人李蓓在主题演讲中进一步深化了“寒冬里寻花”的投资逻辑。他以房地产行业为例，他指出，随着行业不断调整，有房企陷入企业红利扩大、逐渐成为“僵尸”的困境，而其他大型房企则率先实现利润复苏。主要原因是供给侧抛售重塑了竞争环境。通过改善他们的酒吧发力、扩大市场份额，各大企业在行业寒冬中悄然实现了盈利能力的韧性。
指出当今房地产市场碎片化的现实，李蓓表示：“近期债券延期后，房地产企业早已失去了拿地能力。30到40家企业竞拍土地的激烈竞争已经成为过去，现在只有四到五家大型房地产企业可以在房地产市场上拿地。”这种模式的变化导致了重要的变化。大企业相对地方政府的议价能力显着增强，“通过降低土地价格和优化规划条件，市场下行压力几乎完全传导至地方政府”。
在此背景下，各大房企的盈利模式被重构为“大企业在短时间内完成大部分销售”。“拿地六个月，新项目净利润率稳定在10%以上。”李蓓强调，这种盈利韧性并不是特例，而是供给侧解决、竞争环境改善、市场份额向大企业集中后的必然结果。“在一个看似寒冬的行业，龙头企业却在偷偷盈利。”
对于市场非常关心的经济拐点和通货紧缩结束的问题，李蓓先生表示：“这就是我所说的‘一点点运气’。”即使市场最糟糕，优势企业仍然可以获得近10%的ROE。对于通货紧缩结束和经济拐点的具体时间，每个人都有不同的看法，但我相信“没有不来的春天”。我始终相信。 “这只是运气，”他自信地预测道。迟早会有差异几个季度的参考。”
他补充道：“当春天正式到来时，寒冬期间掉落的薄利将变成春花，大公司的利润弹性和估值恢复空间将得到充分释放。”此次讨论不仅印证了他早先对关键ROE底线的判断，也揭示了行业分化背景下投资者的核心机会，并引发了关于周期逆转和市场价值的深入讨论。
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